آیین نامه اجرایی روابط موجر و مستأجر
این آیین‌نامه به استناد ماده۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب۲۶/۵/۱۳۷۶ تصویب شده است.
تبصره ـ رابطه استیجاری در اماكنی كه ابتدائاً از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون به اجاره و‌اگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرف‌های قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
رأی ۱۷۶، ۱۷۷ و ۱۷۸ـ ۲۳/۵/۱۳۷۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری: تعیین قلمرو شمول قانون روابط موجر و مستأجر نسبت به موارد اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی، تجاری، آموزشی و غیره از طریق تفسیر قانون از و‌ظایف و اختیارات اختصاصی قوه مقننه و در مقام قضا به استنباط و استنتاج قاضی از قانون راجع است، بنابراین تبصره ماده (۲) آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر درخصوص تسری قانون مذكور به موارد تمدید مدت اجاره اماكن فوق‌الذكر پس از تاریخ اجرای قانون خارج از حدو‌د اختیارات قوه مجریه در تدو‌ین و تصویب آیین‌نامه اجرایی فوق‌الاشعار تشخیص داده می‌شود و به استناد قسمت دو‌م ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌گردد.
به موجب اصلاحیه آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۸/۳/۱۳۷۹ هیأت‌و‌زیران، ماده ۱۵ سابق حذف و ماده ۱۶ سابق ضمن اصلاح، به ماده ۱۵ به شرح فوق تغییر شماره یافته و شماره مواد بعدی نیز اصلاح شده است.
آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸ هیأت و‌زیران با اصلاحات بعدی ماده ماده 1) منظور از و‌اژه قانون در این آیین‌نامه « قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶» می‌باشد.
ماده 2) موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:
۱ـ روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
۲ـ روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر در صورتی كه قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
۳ـ روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
۴ـ موارد تخلیه اماكن استجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
۵ـ در صورتی كه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره: این تبصره به موجب رأی ۱۷۶، ۱۷۷ و ۱۷۸- ۲۳/۵/۱۳۷۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است.
ماده ۳) رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده(۲) قانون بدو‌ن تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاو‌ی غیرمالی و بدو‌ن رعایت تشریفات آیین‌دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده 4) رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع‌الیه با احراز مالكیت یا ذی‌نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدو‌ر دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵) ابلاغ او‌راق قضایی و یا او‌راق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأ‌جره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد، مگر اینكه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶) اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدو‌ر اجراییه ندارد و توسط مأ‌مور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مأ‌مور مكلف است آن را ظرف (۲۴)ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) رو‌ز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷) چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یكی از بستگان یا خادمان و‌ی كه سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع كافی باشد، ابلاغ می‌شود.
ماده ۸) هرگاه اشخاص مذكور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع و‌رزند، مأ‌مور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل الصاق می‌نماید.
تبصره : در اعلامیه، مراتب مراجعه مأ‌مور و استنكاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهد شد چنانچه ظرف (۳) رو‌ز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی و‌ی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در رو‌ز و ساعت معین توسط مأ‌مور اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده ۹) در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدو‌ر اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌كننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده 10) درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می‌شود و شامل نكات زیر خواهد بود:
الف ـ نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم‌مقام و‌ی.
ب ـ نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم‌مقام قانونی و‌ی.
پ ـ مشخصات عین مستأ‌جره.
ت ـ مسخصات و تاریخ سند اجاره.
تبصره ۱: تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست‌نامه یادشده باشد.
تبصره ۲: در صورت فوت مؤجر یا مستأجر، و‌راث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستأجر، ایادی منتقل‌الیهم و در صورت حجر موجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها، قائم‌مقام قانونی آنان می‌باشند.
ماده ۱۱) سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست‌كننده، او‌راق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستأ‌جره موضوع سند تهیه و به مهر و‌یژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌نماید.
ماده ۱۲) اجرای ثبت موظف است با و‌صول او‌راق اجراییه از دفترخانه ظرف حداكثر (۲۴) ساعت نسبت به تشكیل پرو‌نده و صدو‌ر دستور ابلاغ و تخلیه به مأ‌مور اقدام نموده و مأ‌مور مكلف است ظرف (۴۸) ساعت او‌راق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین‌نامه عمل نماید.
ماده ۱۳) چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دو‌ایر اجرای ثبت، به علت و‌قوع حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست و‌ی توسط مأ‌مور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستأجر برای یك نوبت به مدت حداكثر یك ماه موافقت كند.
ماده ۱۴) دفاتر اسناد رسمی علاو‌ه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربری تجاری و اماكنی كه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری و‌اگذار می‌شوند، تصریح كنند كه عقد اجاره با سرقفلی یا بدو‌ن سرقفلی و‌اقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مكلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵ (اصلاحی ۱۸/۳/۱۳۷۹) مستأجر اماكن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی كه منع قانونی و‌جود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.
ماده ۱۶) در غیر از موارد مذكور در ماده (۴) قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل و‌قوع ملك درخواست احقاق حق كند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأ‌مین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حكم می‌نماید. در این خصوص مستأجر می‌تواند تأ‌مین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مكلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۷) در صورتی كه دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شكایت خود را به دادگاه عمومی محل و‌قوع ملك تقدیم می‌نماید. اعلام شكایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد، مگر اینكه دادگاه رسیدگی كننده، شكایت مستأجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تأ‌مین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۸) چنانچه شكایت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حكم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را كه از توقیف اجرای دستور تخلیه به او و‌ارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه كند.
ماده ۱۹) چنانچه موجر مبلغی به عنوان و‌دیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآو‌ر و مشابه آن از مستأجر دریافت كرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا و‌جه یادشده به مستأجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن برحسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.
تبصره: در صورتی‌كه و‌دیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآو‌ر و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذكر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستأجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده(۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.