قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب 13/02/1362)
فصل اول – كليات
ماده ۱ – اماكني كه براي سكني با تراضي با موجر بعنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري بمنظور اجاره بتصرف متصرف داده شده يا بشود اعم از اينكه سند رسمي يا سند عادي تنظيم شده يا نشده باشد مشمول مقررات اين قانون است.
ماده ۲ – موارد زير مشمول اين قانون نميباشد.
الف – تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني.
ب – خانه هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص اعم از حقيقي يا حقوقي بمناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان آنها قرار ميگيرد. اين موارد تابع قوانين خاص خود يا طبق قرارداد فيمابين است.
ج (الحاقي 24ˏ11ˏ1372)– محل كار پزشكان كه تابع قرارداد فيمابين بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدني است.
تبصره 1 (الحاقي 24ˏ11ˏ1372)– وصول هر نوع وجهي تحت عنوان سرقفلي در مطب هاي استيجاري و واگذاري محل مطب به غير در صورتي كه در متن قرارداد بين موجر و مستأجر ذكر نشده باشد ممنوع است.
تبصره 2 (الحاقي 24ˏ11ˏ1372)– استفاده از محل هاي مسكوني در محلهايي كه در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قيد نگرديده بدون رضايت مالك ممنوع است.
فصل دوم – اجاره بها
ماده ۳ – اجاره بهاي هر محل همان است كه در اجاره نامه قيد شده و اگر اجاره نامه اي نباشد به مقداري است كه بين طرفين مقرر يا عملي شده است و‌در صورتي كه مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازين قضائي نسبت به تعيين مقدار مال الاجاره اقدام خواهد كرد.
تبصره – در موارد بطلان اجاره و استيفاي مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دريافت اجرت المثل ميباشد.
ماده ۴ – مستأجر بايد در موعد تعيين شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر يا نماينده قانوني او تا ده روز بعد‌از آخر هر ماه يا هر موعد تعيين شده ديگر موجر ميتواند با رعايت اين قانون در صورتي كه اجاره نامه رسمي داشته باشد به دفتر خانه تنظيم كننده سند مراجعه نمايد. دفترخانه موظف است در تاريخ وصول تقاضا، اخطاريه اي به مستأجر ارسال و از تاريخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهي خود را نپردازد يا رضايت موجر را فراهم نسازد مدارك را براي صدور اجرائيه جهت وصول اجور معوقه بثبت محل ارسال نمايد.
در صورتي كه مستأجر دليل موجهي بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه كند دادگاه عمليات اجرائي را متوقف و اجرائيه را ابطال مينمايد و در صورت اثبات استنكاف مستأجر از پرداخت اجاره بها موجر ميتواند تقاضاي وصول اجاره بهاي معوقه بنمايد.
فصل سوم – در اجاره نامه
ماده ۵ – دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه بموجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره نامه تصريح كنند:
۱ – اقامتگاه موجر بطور كامل و مشخص.
۲ – نشاني كامل مورد اجاره و قيد اين كه از لحاظ رابطه اجاره اين محل اقامتگاه قانوني مستأجر ميباشد مگر اينكه طرفين بترتيب ديگري تراضي نموده باشند.
۳ – عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين ميباشد و در صورتي كه در تصرف مستأجر نباشد تحويل آن در چه مدت و يا با چه شرايطي صورت خواهد گرفت.
۴ – تعيين اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهائي پرداخت هر قسط.
۵ – تصريح به آنكه مستأجر حق انتقال به غير را كلاً يا جزء يا بنحو اشاعه دارد يا ندارد.
۶ – تعهد مستأجر به تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره يا تجديد اجاره با تراضي.
۷ – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر يا ساير شروط اجاره نامه.
تبصره – موجر و مستأجر ميتوانند براي يكي از طرفين عقد اجاره يا هر دو حق فسخ شرط كنند.
فصل چهارم – موارد فسخ
ماده ۶ – در موارد زير مستأجر ميتواند اجاره را فسخ نمايد:
۱ – در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره نامه قيد شده منطبق نباشد. (با رعايت ماده ۴۱۵ قانوني مدني)
۲ – در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق يابد.
۳ – هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزء در معرض خرابي واقع شود بنحوي كه موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمير نباشد.
ماده ۷ – هرگاه مستأجر بعلت انقضاء مدت اجاره يا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر‌ميتواند به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آنرا به دفتر دادگاه تسليم كند. از اين تاريخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آينده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار ميكند كه براي تحويل‌گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود.
ماده ۸ – موجر ميتواند در موارد زير اجاره را فسخ و حكم تخليه را از دادگاه درخواست كند.
الف – در موردي كه مستأجر با سلب حق انتقال به غير مورد اجاره را كلاً يا جزء بهر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده و يا عملاً از طريق وكالت و يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحت الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
ب – در صورتي كه در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد.
ج – در صورتي كه از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتي كه در قرارداد اجاره قيد شده استفاده گردد.
د – در صورتي كه مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نمايد.
تبصره ۱ – در صورتي كه عين مستأجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه و يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است.
تبصره ۲ – اگر مستأجر مورد اجاره را مركز فساد قرار داده باشد بمحض ثبوت آن در دادگاه بدرخواست موجر مورد اجاره را تخليه و در اختيار‌موجر قرار ميدهد.
ماده ۹ – در مواردي كه دادگاه تخليه ملك مورد اجاره را به لحاظ كمبود مسكن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، ميتواند مهلتي براي مستأجر قرار بدهد.
تبصره 1 (اصلاحي 24ˏ07ˏ1365)– در مواردي كه دادگاه صدور حكم تخليه اماكن آموزشي و دولتي و مورد اجاره مهاجرين جنگي و رزمندگان را بعلت كمبود جاي مناسب و عسر و حرج تشخيص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج بمدت پنجسال از تاريخ 28 /6 /1364 از صدور حكم خودداري كند و مستأجرين اماكن آموزشي و دولتي مكلفند ظرف اين مدت جهت رفع كمبود اماكن تدابير لازم اتخاذ نمايند.
تبصره 3 (اصلاحي 10ˏ08ˏ1371)– در مواردي كه دادگاه صدور حكم تخليه اماكن مورد استفاده مهاجرين جنگي را به علت كمبود جاي مناسب عسر و حرج تشخيص دهد موظف تا رفع عسر و حرج حداكثر به مدت 2 سال از تاريخ 3 /7 /1371 از صدور حكم تخليه خودداري كند. اين حكم، مخصوص بصورتي است كه عسر و حرج مذكور مزاحم با عسر و حرج مالك نباشد.
تبصره 4 (اصلاحي 10ˏ08ˏ1371)– در شهرها و بخشها و روستاهائي كه ساكنان آن به واسطه جنگ تحميلي مهاجرت كرده اند و در حال حاضر در اماكن دولتي و شخصي ساكن هستند به محض اينكه اماكن جديد و يا قديم آنها در محل قبلي سكونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازي، مهاجرين جنگ تحميلي‌اماكن دولتي و شخصي را تخليه نمايند.
فصل پنجم – تعميرات
ماده ۱۰ – تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت مركزي و تهويه و‌آسانسور باشد، بعهده موجر است و تعميرات جزئي و همچنين تزئين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.مگر آنكه در قرارداد بصورت ديگري شرط شده باشد.
ماده ۱۱ – رسيدگي به اختلاف بين موجر و مستأجر راجع به تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات مورد حكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين ميشود انجام ندهد، مستأجر ميتواند حق فسخ خود را اعمال كند يا دادگاه به مستأجر اجازه دهد كه تعميرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجراء انجام بدهد.
ماده ۱۲ – هرگاه مستأجر مالك را از انجام تعميرات ضروري مانع شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب براي انجام تعميرات تعيين مينمايد.
تبصره – رسيدگي به دعاوي مذكور در مواد 11 و 12 خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت و حكم دادگاه قطعي است.
ماده ۱۳ – اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع قبول و رسيدگي به دعوي تعميرات نيست و در صورتي كه دادگاه مورد را از موارد تخليه نداند و‌آنرا رد كند به دعوي تعميرات رسيدگي و حكم خواهد داد.
ماده 14 – نظر به مشكلات مسكن در شهرها و ضرورت تثبيت اجاره بها براي مدت پنج سال به وزارت راه و شهرسازي اجازه داده ميشود 2 ماه پس از تصويب اين قانون بر اساس آئين نامه اي كه توسط وزارتين دادگستري و وزارت راه و شهرسازي تهيه و به تصويب هيئت دولت برسد اجاره بهاي واحدهاي مسكوني را با توجه به سطح زيربنا و كيفيت ساختمان و نوع بنا و مقتضيات محلي و منطقه اي تعيين و اعلام نمايند.
تبصره ۱ – شهرهاي بزرگ مذكور در اين ماده عبارتند از كليه مراكز استانها به انضمام قزوين، كرج، اردبيل، دزفول، آبادان، نيشابور، بابل، گرگان، قم.
تبصره ۲ – چنانچه موجر بيش از قيمت اعلام شده از مستأجر وجهي اضافي دريافت دارد به درخواست مستأجر و به حكم دادگاه بپرداخت مبلغ اضافي بنفع مستأجر محكوم ميگردد.
تبصره ۳ – اگر مالك از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع نمايد بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاكم شرع هر محل اجازه داده ميشود به قائم مقامي مالك نسبت به اجاره دادن محلهاي مسكوني خالي اقدام و اجاره بهاي دريافتي را به حساب مالك واريز نمايند.
ماده ۱۵ – از تاريخ تصويب اين قانون اجاره محلهائي كه براي سكونت واگذار ميشود تابع مقررات قانون مدني و اين قانون و شرايط مقرر بين طرفين ميباشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و ۹ تبصره در جلسه روز سه شنبه سيزدهم ارديبهشت ماه يكهزار و سيصد و شصت و دو مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۱۸ /۳ /۱۳۶۳ به تأييد شوراي نگهبان رسيده است.
رئيس مجلس شوراي اسلامي – اكبر هاشمي
ماده واحده (الحاقي 15ˏ08ˏ1365)– از تاريخ تصويب اين قانون كليه اماكن استيجاري كه با سند رسمي بدون دريافت هيچگونه سرقفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار ميشود. در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخليه آن ميباشد مگر آنكه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود در صورت تخلف دوائر‌اجراي ثبت مكلف است به اجراي مفاد قانون هستند.