تعریف سرقفلی :
ضمن عقد اجاره ملک تجاری ، مستاجر مبلغی را در ابتدا عقد اجاره تحت عنوان سرقفلی به مالک می پردازد و در پایان عقد اجاره مبلغ سرقفلی به صورت به روز قابل استرداد می باشد .
سرقفلی مختص اماکن تجاری است ؛ حال اگر شخصی ملک مسکونی را برای کسب و کار در اختیار شخصی قرار دهد و سرقفلی دریافت نماید ، قرارداد اجاره باطل ، و آنچه از مستاجر دریافت شده قابل استرداد است ، زیرا طبق ماده 10 قانون مدنی ، قراردادهای خصوصی نباید خلاف قانون باشد.
مبلغ سرقفلی:
در خصوص مبلغ سرقفلی باید گفت ، تابع اراده و توافق طرفین است و برخلاف حق کسب و پیشه که توسط دادگاه و کارشناس تعیین می شود ، مبلغ سرقفلی به صورت توافقی و باتوجه به شرایط و موقعیت ملک تعیین می گردد.
حق کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی :
اگر ملکی بدون هرگونه سابقه ، توسط مالک به مستاجر اجاره داده شود و درآن ملک ، مستاجر با فعالیت تجاری خود سبب رونق و شهرت در زمینه ی شغلی خود شود ؛ پس از تخلیه ی ملک و اجاره ی ملک دیگر مجددا می بایست تلاش در جهت رونق پیشرفت شغلی خود نماید ؛ که در اینجا قانونگذار برای حمایت از حقوق مستاجر حق کسب و پیشه در نظر گرفته است.
-حق کسب و پیشه به مرورزمان به وجود می آید.
-مبلغ حق کسب و پیشه توسط کارشناس تعیین میگردد.
-حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر قبل از سال 1356 می باشد.
-سرقفلی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال های 1376 و1356 می باشد.
اگر قراردادهای اجاره و سرقفلی قبل از سال 1376 باشد ، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است.
-در خصوص حق کسب و پیشه باید خاطرنشان کرد که با حمایت قانونگذار ، موجر نمی تواند مستاجر را پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری ، موجر را مجبور به تخلیه کند وقراردا به صورت خودکار تمدید می گردد.
در صورتیکه مالک خواستار تخلیه ی مستاجر باشد ، می بایست مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه با جلب نظر کارشناس به مستاجر بپردازد.
در واقع این مبلغ باتوجه به شهرت و اعتبار کسب شده توسط مستاجر ، در مدت قرارداد توسط کارشناس مربوطه تعیین می گردد.
در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 به سه دلیل موجر می تواند تخلیه ملک را بخواهد:
1-مالک قصد تخریب و بازی ملک را داشته باشد.
2-مالک ، قصد سکونت در ملک را داشته باشد.
3-مالک برای شغل خود نیاز به آن ملک داشته باشد.
در قرارداد های اجاره ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نیازی به درج حق کسب و پیشه وجود نداشت ، زیرا به محض انعقاد قرارداد اجاره چنین حقی برای مستاجر لحاظ می شد ، درست برخلاف حق سرقفلی که نیازمند توافق فیمابین موجر و مستاجر بود.
حق سرقفلی به دو دسته تقسیم میشود: واقعی – مجازی
حق سرقفلی واقعی : ارتباطی به نوع کسب و کار ندارد ؛ فرض کنید شخصی ملک تجاری خود را به تازگی تاسیس نموده و در زمان تنظیم قرار داد اجاره ، ضمن عقد مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت و امتیازیاتی را به مستاجر اعطا می کند.
حق سرقفلی مجازی :
این حق باتوجه به میزان تلاش و رونق کسب و کار بستگی دارد.(حق کسب و پیشه)
*سوال :اگر شخصی ملکی را در سال 1360 اجاره نموده باشد و با تلاش خود باعث رونق کسب و کار ملک شده باشد ، حال در طرح عمران شهری یا توسعه معابر قرار گیرد ، آیا حق کسب و پیشه وی محفوظ است یا خیر؟
-اگر منبع درآمد در اثر اجرای طرح های احداث و توسعه معبر و نوسازی از بین برود از طرف شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخت می شود؛ و حتی اگر سبب از بین رفتن سوددهی گردد امکان دریافت حق کسب و پیشه نیز میسر می باشد.
اسقاط سرقفلی غیر واقعی (کسب و پیشه یا تجارت)
در برخی قراردادهای اجاره مستاجر نسبت به اقاط حق کسب و پیشه اقرار می نماید ، گفتنی است تا زمانیکه حق به وجود نیامده ، قابل اسقاط نیست و حتی با اسقاط حق کسب و پیشه در صورت تعلق این حق ، مستاجر می تواند درخواست مطالبه ی حق کسب و پیشه نماید.
عواملی که در مبلغ حق کسب و پیشه تاثیرگذارند :
(مطابق ماده 11 قانون موجر و مستاجر سال1356 )
1-موقعیت و مرغوبیت ملک
2-شرایط و کیفیات اجاره
3- مدت زمان اجاره
4-وضع محل اجاره از نوع بنا
5-مخارج داخلی (مانند طبقه بندی دکور)
6-نوع کسب و پیشه
روش های خرید سرقفلی:
1-تنظیم قرارداد اجاره و پرداخت مبلغی توافقی از سوی مستاجر به موجر تحت عنوان سرقفلی (قرارداد می بایست تحت عنوان اجاره باشد نه صلح)
2-هنگام عقد اجاره توافق شود که مالک می بایست ملک را هرساله به مستاجر اجاره دهد ، با نرخ اجاره متعارف سال جدید و در صوت عدم پرداخت باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
3-در هنگام انعقاد ، عقد اجاره توافق گردد ؛ مالک ملک را با همان مبلغ اجاره محددا تمدید کند ؛ در غیر این صورت مبغلی را تحت عنوان سرقفلی می بایست به مستاجر بپردازد.
اگر مالک ، ملک خود را نفروشد و ملک در ید مستاجر با حق سرقفلی باشد ، مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت توافقات موجر و مستاجر می باشد و مالک جدید حق و حقوقی بیشتر از مالک قبلی ندارد.
چنانچه مستاجر بخواهد قرارداد سرقفلی که مشمول سال 1356 می شود را با ملک جدید منعقد کند مشمول سال 1376 می گردد ، البته نیازی به انعقاد قرارداد جدید با مالک نمی باشد.
*سوال: آیا تغییر شغل بدون رضایت مالک از موارد تخلیه است؟
در اجاره هایی که مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356 می باشد ، هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر شود از درجه اعتبار ساقط فلذا در اجاره نامه اولیه تغییر شغل به صورت محدود نباشد ، و در اجاره نامه ی دوم مقید شود ؛ از موارد تخلیه نیست.
در خصوص حق کسب و پیشه باید خاطر نشان کرد که تنها با سند رسمی معتبر است و انتقال آن به مستاجر جدید تنها با سند رسمی امکان پذیر است ؛ اما در خصوص سرقفلی واقعی ، انتقالش می تواند به موجب سند رسمی یا عادی صورت بگیرد و منعی ندارد.
اگر مالک اجازه انتقال مورد اجاره را به مستاجر ندهد ، مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را به دادگاه بدهد.
*سوال: آیا دریافت اجاره بها به مدت طولانی پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک دارد؟ خیر
اگر مستاجر نتواند بر هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد و حتی شهرداری شغل او را مزاحم تلقی کند ، حق تغییر شغل ندارد ، فقط امکان تغییر شغل به شغلی مشابه را دارد.
درواقع اصل براین است که مستاجر حق انتقال کسب و پیشه را به غیر ندارد ؛ مگر اینکه این حق از سوی مالک به مستاجر داده شده باشد.
در خصوص مشابه بودن دو شغل ؛ یکی از ملاک های اتحادیه صدور مجوز برای مثال مغازه ای برای فروش ضبط اجاره داده شده ، تغییر شغل جهت فروش موبایل ؛ اتحادیه ی هردو ، صنف فروشندگان لوازم صوتی تصویری موبایل یکی هست و پس شغل مشابه تلقی می گردد.
*نکته: راه اندازی شغلی جدید در کنار شغل سابق بازهم تغییر شغل محسوب می گردد ؛ هرگونه تغییر و اضافه کردن شغل جدید موجب ضرر مالک است.
اگر در قرارداداجاره ، شغلی تعیین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد ، همچنان مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرار داد تغییر شغل دهد.